Bail réel solidaire : la répartition des charges entre propriétaire et locataire

Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif innovant qui permet de faciliter l’accès à la propriété pour les ménages aux revenus modestes. Mais comment se déroule la répartition des charges entre le propriétaire et le locataire dans ce cadre ? Cet article vous propose de décrypter les spécificités du BRS et d’analyser les modalités de partage des charges entre les parties prenantes.

Le principe du bail réel solidaire

Avant d’aborder la question de la répartition des charges, il convient de rappeler brièvement ce qu’est le bail réel solidaire. Instauré par la loi ALUR en 2014, il s’agit d’un dispositif permettant de dissocier la propriété du bâti et celle du foncier. Concrètement, cela signifie que l’acquéreur d’un logement en BRS ne devient pas propriétaire du terrain sur lequel est construit le bien, mais seulement des murs.

Cette dissociation a pour objectif de réduire le coût d’acquisition du logement pour les ménages aux revenus modestes, tout en garantissant une pérennité des prix abordables dans le temps. En effet, lors de la revente du bien, les prix sont encadrés afin que les futurs acquéreurs puissent également bénéficier d’un tarif accessible. Le BRS est ainsi un outil de lutte contre la spéculation immobilière et la hausse des prix du logement.

La répartition des charges entre le propriétaire et le locataire

Dans le cadre d’un BRS, les charges sont réparties entre le propriétaire du bâti (appelé aussi preneur) et l’organisme de foncier solidaire (OFS), qui détient la propriété du terrain. Le locataire, quant à lui, n’est pas concerné par cette répartition des charges, car il n’a pas de lien contractuel avec l’OFS. En revanche, il doit s’acquitter des charges liées à son occupation du logement, comme dans le cadre d’un bail classique.

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Ce sont donc principalement deux types de charges qui sont à prendre en compte :

  • Les charges foncières, qui incombent à l’OFS : elles concernent notamment la taxe foncière, les frais d’entretien et d’aménagement du terrain, ou encore les charges liées aux équipements collectifs.
  • Les charges liées au bâti, qui incombent au propriétaire : elles englobent par exemple les travaux d’entretien et de réparation du logement, les charges de copropriété ou encore l’assurance habitation.

L’établissement d’un contrat spécifique pour le BRS

Afin de formaliser la répartition des charges entre le propriétaire et l’OFS, un contrat de bail réel solidaire doit être établi. Ce document, d’une durée de 18 à 99 ans, précise les droits et obligations de chaque partie, notamment en matière de charges. Il doit être signé par le preneur et l’OFS, puis enregistré auprès des services fiscaux.

Ce contrat est également l’occasion de fixer le montant de la redevance foncière que devra verser le propriétaire à l’OFS. Cette redevance est destinée à compenser l’absence de propriété du terrain pour le preneur et peut varier en fonction des caractéristiques du logement (surface, localisation, etc.). Elle est généralement modeste et permet, là encore, de favoriser l’accès à la propriété pour les ménages modestes.

La solidarité entre les acteurs du BRS

L’un des principaux atouts du bail réel solidaire réside dans la solidarité qu’il instaure entre les différents acteurs. En effet, chacun a un rôle à jouer pour assurer la pérennité du dispositif et garantir une offre de logements abordables sur le long terme. Ainsi :

  • L’OFS a la responsabilité d’assurer la gestion et l’entretien du foncier, tout en veillant au respect des règles d’occupation et d’utilisation des logements.
  • Le propriétaire doit s’acquitter des charges liées au bâti et veiller au bon entretien de son logement.
  • Le locataire, enfin, doit respecter les conditions d’occupation prévues par le bail et s’acquitter de ses charges locatives.
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En conclusion, le bail réel solidaire est un dispositif innovant qui permet de faciliter l’accès à la propriété pour les ménages modestes, tout en instaurant une solidarité entre les acteurs de l’habitat. La répartition des charges entre le propriétaire et l’OFS est clairement définie par un contrat spécifique, qui garantit la pérennité du dispositif et la maîtrise des coûts pour les occupants.

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